不動産相続で共有名義を選ぶのは要注意｜問題点や解決策も併せてご紹介
不動産を複数の相続人で引き継ぎ、共同で保有することを「共有名義」と言います。一見すると平和的な遺産の分け方に見えますが、実はあまりおすすめできない相続方法です。この記事では、共有名義を選ぶ注意点やメリット、そして共有名義を回避する解決策についてわかりやすく解説します。
そもそも不動産相続における共有名義とは？
たとえば現金1,000万円の遺産がある場合、相続人が2人なら500万円ずつに分けて相続できます。しかし不動産の場合、売却せず残したまま均等に相続人へ分割することは困難でしょう。仮に不動産の価値が5,000万円だとすると、代表者はもう1人の相続人に2,500万円を支払わなければならないためです。
こういったケースで利用されるのが、共有名義です。共有名義で不動産を保有することにより、上記のような清算をしなくても不動産を維持できます。特に相続人同士の関係性が良い場合、共有名義による遺産分割は頻繁に行われています。
不動産相続で共有名義を選ぶのが危険な理由
結論として、不動産相続において共有名義を選ぶのは危険です。その理由をリストアップしました。
＜不動産相続で共有名義を選ぶのが危険な理由＞
・遺産分割協議がまとまりにくい
・共有者全員が同意しなければ売却できない
・維持費の負担額を巡って揉める可能性が高い
・相続を繰り返すうちに持分が複雑になる
共有名義という選択は、多くのトラブルの火種になるおそれがあります。内容を詳しく確認しておきましょう。
遺産分割協議がまとまりにくい
取得した不動産をどのように使うのかを巡り、相続人同士で揉める可能性があります。亡くなった人の介護をしていた人が寄与分を求めたり、遺言書で触れられていなかった人が遺留分を求めたりすると遺産分割協議が複雑化し、まとまりにくくなることが第一の欠点です。
共有者全員が同意しなければ売却できない
将来的に不動産を売却したくなったとしても、共有者の全員が同意しなければ売却できません。たとえば1人が売却を希望し、もう1人が賃貸運用を希望した場合、双方の意見が一致するまで不動産の運用ができなくなります。
維持費の負担額を巡って揉める可能性が高い
不動産を取得すると、固定資産税や管理費などの維持費がかかります。この負担額を巡り、揉める可能性が高いことも共有名義の難点です。たとえば相続人の1人が相続した物件に住み、もう1人が別の家に住む場合、維持費の負担が半々では不平等になり、衝突するリスクがあります。
相続を繰り返すうちに持分が複雑になる
当初の名義人が死亡して、新たに相続が発生すると、共有名義の名義人の関係性がどんどん薄れてしまいます。しかも共有者の人数が増える可能性もあり、運用方針などの意思疎通が図りにくくなることにも注意すべきです。
不動産相続で共有名義を選ぶのに向いているタイミング
不動産相続で共有名義を選ぶのはおすすめできませんが、以下のタイミングに関しては共有名義の選択が適している可能性はあります。
＜不動産相続で共有名義を選ぶのに向いているタイミング＞
・不動産を手放したくないという方針が一致しているとき
・管理の負担を完全に均等化できる場合
・不動産管理にかかる経費を分散したいとき
それぞれのシチュエーションについてわかりやすく解説しましょう。
不動産を手放したくないという方針が一致しているとき
不動産は一度売却してしまうと、将来的に買い戻せる保証はどこにもありません。思い出の残っている家などを売却したくないといった方針が相続人の間で一致していて、後述する解決策で対応できない場合は、共有名義を選択すると良いでしょう。
管理の負担を完全に均等化できる場合
管理にかかる負担を完全に均等化できるならば、相続後に揉めるリスクが下がります。たとえば同居して金銭的な負担や清掃などの負担を分散できる場合や、賃貸物件として収益を均等化できる場合は、共有名義の活用をおすすめできます。
不動産管理にかかる経費を分散したいとき
相続した不動産を管理する際は多額の費用がかかります。たとえばリフォーム・リノベーションして賃貸物件にする場合や、大規模修繕が控えている場合には高額の出費を覚悟しなければなりません。しかし、共有名義にすれば不動産管理にかかる経費を分散でき、1人あたりの負担額を大幅に減らせます。
不動産相続で共有名義を避けたい場合の解決策
不動産相続で共有名義を避けたい場合、相続した不動産はどのように扱うと良いのでしょうか。具体的な解決策としておすすめできるのは、以下4つの方法です。
＜不動産相続で共有名義を避けたい場合の解決策＞
・不動産売却を行って現金を分割する
・不動産を代表者が相続して代償金を支払う
・自分の持分だけを売却する
・土地を相続人の数に分けて所有する
この中からご自身や親族全員が納得できる解決策を見つけて、不動産相続に活かしてください。
不動産売却を行って現金を分割する
不動産を売却したうえで売却益を分割する方法で、これを「換価分割」と言います。不動産売却を行えば1円単位で遺産を分割できるため、不平等が起こりません。不動産そのものは失うことになりますが、売却益を使って新しい住宅を購入したり、相続税を支払ったりできることがメリットです。
不動産を代表者が相続して代償金を支払う
代表者1人が不動産を相続して、その他の相続人に代償金を支払う方法が「代償分割」です。不動産の所有権は代表者1人に渡り、所有権を得なかった相続人は相続人同士で取り決めた代償金を受け取ります。
特に賃貸物件として不動産を運用する場合、時価総額だけで代償金を決めると不平等になるため、相続した人が、将来的に得る利益も加味したうえで代償金を決めることが一般的です。ただし、不動産を取得したい人が代償金を用意できない場合は、代償分割を行えません。
自分の持分だけを売却する
不動産を取得した後、自分の持分だけを売却する方法もあります。住居の場合は困難ですが、たとえば1棟アパートの1室や土地の一部など、明確に自分の持分を区分けできるケースなら有効です。ただし、通常の不動産と比べて人気は落ち、売却額が相場を下回る可能性があります。
土地を相続人の数に分けて所有する
土地のみの場合は、相続人の人数に応じて持分を切り分けて所有する方法も有効です。それぞれが別々で土地を登記できるため、他人の同意がなくても好きなタイミングで売却できます。ただし、分割した土地の面積が狭い場合は買い手が付きにくく、売却しにくくなる点には注意しなければなりません。
まとめ
不動産相続の際、共有名義を利用するのはあまりおすすめできません。当初は相続人同士の関係性が良好だとしても、将来的に思わぬトラブルを引き起こす可能性があります。平等に遺産の分割ができる不動産売却をご検討中の方は、すべての手続きを一括代行し、スピーディーに現金化できる星野事務所の「相続登記不動産売却プラン」をご利用ください。
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