不動産法人化は相続税対策に有効？メリットや注意点、設立時のポイントも解説
相続によって不動産賃貸業を行っている場合、法人化（法人成り）することにより相続税対策を進められる可能性があります。今回は、不動産法人化によって得られるメリットや注意点、法人を設立する際のポイントを詳しく解説するので、生前の相続税対策としてぜひご活用ください。
不動産法人化が相続税対策につながる仕組み
前提として、個人の保有する財産が多ければ多いほど、相続税は高くなるように設定されています。そこで有効な相続税対策となるのが法人化です。法人化によって自己所有財産を法人の所有物に移転させることで、財産を個人と法人に分割させられるため、相続税を引き下げやすくなります。
不動産法人化によるメリット・注意点
不動産法人化には、メリットもあれば注意点もあります。必ずしも良いことばかりではないため、メリット・デメリットの両方を見極めて、法人化するかどうか決断しましょう。メリットと注意点の両方がひと目でわかるように、それぞれを表にまとめました。
【不動産法人化によるメリット・注意点の一覧表】
| メリット |
①：相続税がかからない ②：所得を分散しても贈与税がかからない ③：資金調達がしやすくなる ④：経費として計上できる範囲が広がる |
|---|---|
| 注意点 |
①：法人としての維持費がかかる ②：収入を自由に使えなくなる ③：青色申告ができない ④：不動産法人化が副業にあたる可能性がある |
このように、得ができる可能性もあれば損をする可能性もあります。それぞれの項目を深掘りしていくので、法人化が最適解かどうかチェックしていきましょう。
メリット①：相続税がかからない
投資用物件を法人所有にすることで、相続税がかからなくなります。たとえば個人で不動産を所有している場合、所有者が死亡すると相続が発生し、相続人は相続税を支払わなければなりません。しかし、不動産が会社の所有物である以上、相続そのものが発生しなくなるため、相続税がかからないのです。
メリット②：所得を分散しても贈与税がかからない
不動産投資による収益を社員に分散すると、そのお金は給与として扱われるため、贈与税がかかりません。また、支払った給与は経費として計上できます。個人運用で得た収益を分散すると、たとえ家族・親族であっても金額次第で贈与税が課されるため、注意しましょう。
メリット③：資金調達がしやすくなる
法人化によって金融機関からの信頼度が上がり、個人と比べて資金調達がしやすくなります。これから投資の規模を広げ、多くの賃貸経営を行いたい場合も、法人化した方が有利です。
メリット④：経費として計上できる範囲が広がる
個人で不動産投資を行うよりも法人化した方が、経費として計上できる範囲が広がります。特に給与や役員報酬等を経費として計上できることは大きなメリットで、家族にもたらす利益も増やしやすくなるでしょう。
注意点①：法人としての維持費がかかる
浮かせられる費用が増える一方で、法人としての維持費がかかることには要注意です。たとえば事務所を借りる場合の家賃や光熱費、税理士・司法書士との顧問契約など、個人運用ではかからなかった費用がかかる可能性もあります。
注意点②：収入を自由に使えなくなる
法人として得た収入は、個人で得た収入と違って自由に使えません。家賃収入は会社の余剰金として計上し、余剰金から給与を支払う形で収入を得ます。余剰金を不正に使うと、業務上横領罪が成立するおそれもあるため、法人の規模にかかわらず、十分に注意しましょう。
注意点③：青色申告ができない
個人事業主で行える青色申告は、法人化後に行えなくなります。青色申告によって65万円までの控除を受けられますが、法人化にともなってこの控除は消滅してしまいます。仮に、投資による利益を見込めない場合、青色申告ができないことにより損をするおそれがあるため、法人化が本当に有利なのか冷静に判断しましょう。
注意点④：不動産法人化が副業にあたる可能性がある
会社員の方にとって注意したいのは、不動産法人化が副業にあたると判断される可能性があることです。法人化することにより、自身を役員として登記することになるため、単なる投資としての範囲を超えるとみなされるおそれがあります。 これまで不動産投資によって所得を得ることが認められてきた人も、法人化となれば就業規則に違反する場合があり、ペナルティを受けるリスクがあるため注意しましょう。心配な場合は会社に問い合わせを行い、法人化が認められるかどうか確認を取るのがおすすめです。
不動産法人化で相続税対策を始める際のポイント
不動産法人化によるメリットを知り、相続税対策等のために今から法人化を目指そうと考えている方も多いはずです。そこで、法人化を行う前に知っておきたいポイントを4つピックアップしました。 ＜不動産法人化をする際のポイント＞ ・資本金を1,000万円未満に抑える ・建物は法人が所有する ・相続人を役員にする ・財産移転は計画的に行う 各項目をわかりやすくお伝えします。
資本金を1,000万円未満に抑える
資本金は1,000万円未満に抑えましょう。年間の課税売上高が1,000万円未満ならば、法人でも消費税の納税義務を負いません。また、課税売上が大きかったとしても、法人設立後の2年間は消費税が免除されます。資本金が1,000万円を超えると、このような減税制度が適用されなくなるため注意しましょう。
建物は法人が所有する
不動産賃貸によって家賃収入を得られるのは主に建物部分であるため、建物を法人が所有できるように売却しましょう。この際に支払う譲渡代金は、記簿状の未償却残高を用いることができます。建物部分だけを未償却残高で譲渡することにより、譲渡益を実質的に削減できるため、所得税の負担を回避できるのです。
相続人を役員にする
相続人（推定相続人）は役員にしましょう。役員として登録することで、規定された労働時間の拘束を行わなくても、相続人に役員報酬を支払えます。未成年者や学生の場合は、勤務実態がないとみなされて認められない可能性もありますが、それ以外のケースでは平等な財産の移転が可能です。
財産移転は計画的に行う
財産移転は計画的に行いましょう。たとえば建物の譲渡価額が固定資産税評価額を大幅に上回ると、せっかくの法人化による節税効果が大幅に損なわれます。また、被相続人が株式を持った状態のまま相続が発生すると、株式の持分だけ相続税が加算されるため、法人化によるメリットを最大限活かすためには長期的・計画的な財産移転が必要です。
まとめ
不動産法人化により、相続税対策を行うことが可能です。ただし、法人としての維持費がかかること、青色申告ができなくなることなどの注意点もあります。法人化が本当にメリットをもたらすのかどうかはケースによって異なるため、不動産売却も含めたあらゆる選択肢の中から最適解を見つけたい方は、ぜひ星野事務所までご相談くださいませ。
相続のご相談は当相談室にお任せください
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