不動産売買前に行う所有権移転登記とは？必要書類を徹底ガイド！
不動産売買を行う場合、事前に所有している不動産が自分の物であるということを証明するために「所有権移転登記」を済ませる必要があります。登記をするためには書類を必要としますが、この際はどこで何を集めると良いのでしょうか。かかる費用や、自分で登記する場合の注意点も交えながら、じっくりと解説します。
不動産売買前の登記はどんなときに必要なのか
不動産売買を実施する際は、事前に登記（所有権移転登記）をしなければなりません。登記が完了していない物件のことを「未登記物件」と呼び、未登記物件は持ち主が不明と判断されてしまいます。このままでは売却ができないため、以下のような状況になった場合、速やかに登記を行いましょう。 ＜不動産登記が必要になるケース＞ ・不動産を売却、もしくは購入した場合 ・不動産を遺産として相続した場合・贈与された場合 ・離婚などで財産分与を行う場合 それぞれのケースを順番に解説していきます。
不動産を売却、もしくは購入した場合
不動産を売買した後は、速やかに不動産登記を行う必要があります。売却時は自分自身の名義を新しいオーナーに書き換え、購入時は前の持ち主の名義を自分の名義に書き換えるのです。このケースでは、原則として売買代金の決済当日に法務局に出向き、共同で申請手続きを行います。
不動産を遺産として相続した場合・贈与された場合
不動産相続や贈与によって土地や建物を取得した場合も、所有権移転登記が必要です。相続の場合は自分だけで、贈与の場合は贈与する側とされる側が共同で手続きを行います。 所有権移転登記は義務ではないものの、将来的な相続や売買をスムーズに進めるためにも、速やかに行いましょう。
離婚などで財産分与を行う場合
離婚などが原因で財産分与を行う場合、以下のケースに限り所有権移転登記が必要です。 ＜財産分与で所有権移転登記が必要になるケース＞ ・所有権を持つ人物と、不動産を受け取る人物が異なる場合 ・不動産を夫婦の共有名義で購入している場合 たとえば所有権を持つ人物が夫で、不動産を受け取るのが妻という場合は、所有権移転登記により夫から妻へ所有者を書き換えなければなりません。この手続きを行わずにいると、登記をしている人物が勝手に不動産を売却するといったトラブルが起こるかもしれないので、所有者が移るときは必ず所有権移転登記をしなければなりません。
不動産売買前の登記における必要書類
不動産売買前に行う所有権移転登記において、必要となる書類にはどのようなものがあるのでしょうか。登記で使用する書類はとても多く、しかもケースによって用意すべき書類が異なります。まずはチェックリストとしても使える一覧表をご用意したので、内容を見てみましょう。
【必要書類の一覧表】
| 必要書類 | 売買買主 | 売買売主 | 相続もらう人 | 贈与もらう人 | 贈与与える人 | 分与もらう人 | 分与与える人 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 身分証 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 印鑑証明・実印 | 〇 | 〇 | 〇 | ー | 〇 | ー | 〇 |
| 登記済証 | ー | 〇 | 〇 | ー | 〇 | ー | 〇 |
| 固定資産評価証明書 | ー | 〇 | 〇 | ー | 〇 | ー | 〇 |
| 住民票の写し | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 売買契約書 | 〇 | 〇 | ー | ー | ー | ー | ー |
| 贈与契約書 | ー | ー | ー | 〇 | 〇 | ー | ー |
| 調停証書 | ー | ー | 〇 | ー | ー | 〇 | 〇 |
| 離婚協議書 | ー | ー | ー | ー | ー | 〇 | 〇 |
| 遺言書・遺産分割協議書 | ー | ー | 〇 | ー | ー | ー | ー |
ここからは、上記の書類の内容について詳しく解説していきます。
身分証・委任状
司法書士に登記を依頼する場合は本人確認書類の提示が求められます。顔写真付きの身分証が望ましいため、運転免許証やマイナンバーカードを用意しましょう。 また、特定の人物に登記を依頼したことが証明できる委任状も必要です。こちらは司法書士事務所で雛形が渡されるため、署名・捺印して提出しましょう。
印鑑証明書・実印
印鑑証明書は、以前の所有者が所有権を移転させることに同意していることを示す書類です。相続により登記が必要な場合は、不動産を引き継ぐ相続人に加え、その他の相続人全員の印鑑証明書をそろえなければなりません。なお、印鑑証明書の登録には実印が必要なので準備しておきましょう。
登記済証
所有権を移転させる前の所有者を特定するための書類です。紛失していて添付できない場合は、司法書士や公証人に「本人確認情報」を作成するよう求めましょう。
固定資産評価証明書
所有権移転登記を行う場合は「登録免許税」の支払いが必要です。登録免許税の計算の際は、固定資産税評価額を確認しなければならず、それが記載されている固定資産評価証明書の用意が求められます。固定資産評価証明書は、不動産を管轄する市区町村の役場で入手しましょう。
住民票の写し
現住所を示す書類として住民票の写しが必要です。ただし、住民票には現住所とその前の住所しか記載されていないため、場合によってはすべての居住履歴が表記された戸籍の附表が必要になります。住民票は現住所を管轄する市区町村の役場で、戸籍の附表は本籍のある市区町村の役場で入手できます。
【売買のみ】売買契約書
売買の場合のみ売買契約書が必要です。不動産の登記を申請する際、登記の理由を説明する「登記原因証明情報」を添付する必要があり、この根拠として売買契約書の提出が求められます。
【贈与のみ】贈与契約書
贈与の場合のみ贈与契約書が必要です。生前贈与は実態があいまいになりがちで、いつ・誰が・誰に贈与したのかが明確でなければ、贈与税を削減するための控除が適用されません。また、登記原因証明情報を作成する際にも、贈与が原因であることを証明するために、贈与契約書の提出が求められます。
【相続・分与のみ】調停証書
相続・分与の場合のみ調停証書もしくは審判書が必要になります。相続や離婚において調停・裁判に発展した場合、当事者同士では遺産・財産の分与の割合を決められません。調停証書や審判書は、双方が合意した条件であることを示す証拠となり、添付することで登記原因証明情報として認められます。
【相続のみ】遺言書または遺産分割協議書
遺言書にしたがって遺産を分割する場合は遺言書、遺言書がなく相続人同士で遺産分割を行った場合は遺産分割協議書が必要です。遺産分割協議書には、法定相続人全員の署名と、実印による捺印が必要になります。この場合、全員分の印鑑証明書が必要となる点にも注意しましょう。
【分与のみ】離婚協議書
分与の場合のみ離婚協議書が必要です。離婚協議書は、離婚にともなう財産分与などの約束事をまとめた書類であり、登記原因証明情報として活用できます。その他の書類と違って明確な書式のルールはありませんが、誰が・誰に・いつ・何を分与するのかを明確にするよう求められるのです。必須の書類ではありませんが、トラブルを避けるために用意することをおすすめします。
まとめ
不動産売買や相続を行った際は、新しい所有者を明記するための「所有権移転登記」が必要です。売買・相続・贈与・分与など、取り引きの内容によって必要書類は異なり、膨大な書類の用意が求められます。失敗することなくスムーズに所有権移転登記を行いたい場合は、書類作成のプロである司法書士への依頼を検討しましょう。 星野事務所では、何かと面倒な不動産登記に関する手続きを一括で代行しております。法律に関する疑問・質問にも真摯にお答えいたしますので、ご用命の際はお気軽にお問い合わせください。
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